La firma de contratos de arrendamiento a veces ocasiona algún que otro problema interpretativo, lo más aconsejable es que los contratos sean redactados por abogados que conozcan bien la normativa y que recojan todos los puntos que las partes quieran negociar y pactar pero siempre ciñéndose a lo establecido en la norma reguladora, para evitar conflictos en el transcurso de la vida del contrato entre las partes.
La Ley de Arrendamientos Urbanos que está actualmente en vigor ha sufrido en pocos años distintas reformas, por tanto, para saber qué normativa aplicar a cada contrato, habrá que atender a la fecha en la que se firmó el mismo. En la fecha actual, enero de 2020, nos regimos por el texto que recoge el Real Decreto Ley 7/2019, que regula los contratos de alquiler de vivienda y local firmados después del 6 de marzo de 2019.
En muy poco tiempo, como ya se ha mencionado se han producido bastantes reformas legislativas en este ámbito, el R.D. mencionado anteriormente modifica la ley 4/2013, queriendo dejarla sin efecto, habiendo sido esta ley producto de un cambio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la Ley 29/1994, vigente desde el 1 de enero de 1995.
Veamos lo más relevante en la norma en vigor:
Un aspecto que se ha ido modificando en las distintas reformas que se han ido produciendo ha sido el de la duración de los alquileres, en principio será la que acuerden las partes, aunque cuando no se establezca plazo de duración se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio de las prórrogas siguientes:
- Si el arrendador es una persona física, la duración máxima del alquiler será de 5 años,
- Si el arrendador es una persona jurídica, la duración del alquiler será de 7 años como mínimo.
Tramos en las distintas normativas:
- La Ley 29/1994, que entró en vigor el 1 de enero de 1995. - 5 años de duración.
- La Ley 4/2013, que entró en vigor el 6 de junio de 2013. - 3 años de duración.
- El Real Decreto Ley 7/2019, entra en vigor el 6 de marzo de 2019. - 5 años persona física arrendador y 7 años persona jurídica.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Por otro lado, el arrendatario también si lo desea, puede terminar el contrato avisando un mes antes de la fecha de fin del alquiler, o de cualquiera de sus prórrogas, algo que no podrá hacer el arrendador sin que haya finalizado el plazo de los 5 o 7 años si el arrendatario quiere seguir arrendando, salvo la excepción de que el dueño de la vivienda, persona física, necesitase la vivienda para sí mismo o para sus familiares en primer grado, esto es, sus hijos o padres, o su cónyuge, en caso de divorcio, no obstante, esta excepción debe constar en el contrato expresamente, eso no se recogía en la Ley 4/2013, debiendo avisar el arrendador con 2 meses de antelación.
La inscripción en el Registro de la Propiedad del arrendamiento, en la regulación vigente en la actualidad no es obligatorio, algo que sí era en la ley anterior.
En cuanto a la fianza, también hay un cambio, se puede exigir al inquilino como garantía, en principio de 1 mes de renta, para el alquiler de la vivienda y de 2 para los alquileres de locales de negocio. En el caso de los arrendamientos de vivienda, en los contratos de hasta 5 años si el arrendador es persona física, y 7 si es persona jurídica, el valor de la garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Si se pactase el arrendamiento por más tiempo la cantidad que se fije como fianza es libre. El arrendador deberá depositar la fianza en el organismo que le corresponda atendiendo a la Comunidad Autónoma donde se ubique el inmueble, se tiene habilitado para ello una consigna, en el plazo de un mes desde la firma del contrato y haber obtenido el arrendador el importe de la fianza, se habrá de depositar la cantidad correspondiente.
Los contratos, deben ser claros, completos y fáciles de interpretar, por ello, siempre es aconsejable asesorarse bien y que sea redactado por profesionales.
Pilar González Sepúlveda
Abogada, Col.10718 ICAS
