Nueva Ley Hipotecaria

LOS ASPECTOS MÁS RELEVANTES DE ”LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Es una norma que va dirigida a las personas físicas, sean o no consumidores, que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos que estén garantizados con una hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. Esta Ley entrará en vigor el 16 de junio de 2019.

 

Los puntos más significativos son los siguientes: 

• El primero a tratar, para préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble que sea vivienda habitual, basta con que el prestatario, fiador o garante sea una persona física, aunque sea empresario, mientras que si la finalidad del préstamo es adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, es necesario que además al menos uno de los obligados sea consumidor. 

• Los prestamistas tienen obligación de facilitar información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito, así como la información personalizada necesaria para comparar los préstamos disponibles en el mercado. Debiendo realizar una evaluación detallada de la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante, con la idea de poder conocer si va a poder cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de préstamo.

• Entre las normas de transparencia para la comercialización de los préstamos inmobiliarios, es necesario que el prestamista entregue al prestatario, con una antelación mínima de diez naturales respecto de la firma del contrato, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).

• Se debe inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas contractuales utilizadas en los préstamos que tenga ese carácter conforme a la Ley. 

• Distribución de los gastos hipotecarios:                     

Tasación: los debe pagar el prestatario.

Gestoría: los pagará el prestamista.

Gastos Notariales: el prestamista deberá pagar los costes de la escritura de préstamo hipotecario, mientras que las copias las asumirá quien las pida.

Registro de la Propiedad: deberá abonar el prestamista los gastos de inscripción de la garantía..

IAJD: según lo establecido en la normativa tributaria.

• La comisión de apertura, si se pacta, solo podrá devengarse una vez y debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. 

• El prestatario debe acudir al Notario que haya elegido con la finalidad de obtener de forma presencial el debido asesoramiento y que se pueda verificar que se ha cumplido con las normas de transparencia y se ha entregado toda la documentación obligatoria.

• Quedan prohibidas las ventas vinculadas de préstamos, excepto en el caso de que se pueda demostrar que acarrean un claro beneficio a los prestatarios autorizado por el Banco de España, siendo nulo cualquier contrato vinculado que no cumpla con las exigencias legales previstas. Si podrá exigirse la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como un seguro de daños respectos del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. 

• En relación a la Hipoteca Multidivisa, se establece el derecho del prestatario a convertir el préstamo a una moneda alternativa, ya sea en la que reciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo o en la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente, bien a celebrar el contrato, bien en el momento de solicitar la conversión. 

• El tipo de interés, se determina que no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario, salvo pacto en contrario. No podrá fijarse un límite a la baja del tipo de interés (cláusula suelo) en las operaciones con tipo de interés variable. Ni el interés remuneratorio podrá ser negativo.

• En cualquier momento anterior a la expiración del plazo, se podrá reembolsar por el prestatario total o parcialmente la cantidad adeudada. Se puede pactar un plazo de comunicación previa que no exceda de un mes. 

• Solo se podrá cobrar una comisión en los casos siguientes:

a) Préstamos con interés variable: 

Reembolso o amortización anticipada total o parcial durante los primeros 5 años: la compensación o comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera, con el límite del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente. 

Reembolso o amortización anticipada total o parcial durante los primeros 3 años: la comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera, con el límite del 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente.

 

b) Novación del tipo de interés aplicable o subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de uno variable: Durante los tres primeros años: la compensación o comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera, con el límite del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente. Transcurridos los tres primeros años: no puede exigirse compensación o comisión.

 

c) Préstamos con interés fijo:

Reembolso o amortización anticipada total o parcial durante los primeros 10 años: la compensación o comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera, con el límite del 2 % del capital reembolsado anticipadamente.

 

Reembolso o amortización anticipada total o parcial transcurridos los primeros 10 años y hasta el final de la vida del préstamo: la compensación o comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera, con el límite del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente.

 

• Para que se produzca el vencimiento anticipado es necesario que se cumplan de forma conjunta los siguientes requisitos:

1.-Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses. Requerimiento de pago del prestamista concediendo un plazo de al menos un mes al prestatario para el cumplimiento, advirtiendo que, si no paga, le será reclamado el total de lo adeudado.   

 

2.-Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

 

a) Si la mora se produce durante la primera mitad de la duración del préstamo: 3 % de la cuantía del capital concedido. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o en un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

 

b) Si la mora se produce durante la segunda mitad de la duración del préstamo: 7 % de la cuantía del capital concedido. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o en un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

 

 

• El interés de demora se fija en el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, cuando estamos ante un crédito garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial.

 

 

Pilar González Sepúlveda BASTIDA-ROMERO&SEPULVEDA ABOGADOS 

sepulvedapg@bastidaromeroabogados.com